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專題研究

房地產供應鏈金融運作模式分析

發布時間:2018-07-13 11:14:57    點擊量:

  在房地產產業鏈結構中,處于房地產企業上游的有材料供應商、建筑公司、設計公司,而其下游的企業則主要有代理商、中介服務與物業服務機構、裝修公司以及購買房產的顧客。

  房地產供應鏈金融以房地產企業作為核心企業,為整個供應鏈上的中小企業提供了新的融資選擇,將供應鏈上各個節點企業的應收賬款、活期儲蓄等盤活,為其注入新的活力。房地產供應鏈金融有效地實現了商流、物流、資金流、信息流四流合一,穩固了房地產企業與其上下游企業的合作關系,降低了房地產企業的融資成本。因此相較于傳統的金融模式,房地產供應鏈金融具有十分突出的經濟效益和社會效益。

  現階段,房地產供應鏈金融主要有兩種模式,一種是房地產企業直接參與的供應鏈金融,即以房地產企業作為核心企業所主導的供應鏈金融融資模式;另一種則是房地產企業間接參與的供應鏈金融運作模式,主要為商業銀行主導的運作模式。

  一、房地產供應鏈金融融資模式

  由于房地產供應鏈結構的特殊性,房地產企業的預付購房款主要來自于消費者商業銀行貸款,與供應鏈金融的預付款融資有所區別,所以預付賬款融資這種運作模式并不適用于房地產行業。房地產供應鏈金融的運作模式主要有以下三種,分別為:應收賬款融資模式、存貨質押融資模式與建立下屬金融平臺。

  (一)應收賬款融資模式

  應收賬款融資模式,是指中小企業發生資金短缺的問題時,為獲取資金以將來到期的應收賬款進行質押,向金融機構申請貸款的融資服務。應收賬款具有債券屬性,是由處于供應鏈上游的中小建筑企業在與核心企業的交易過程中的賒銷產品行為形成的。常見的形式有商票貼現、應收賬款質押及保理等種類。在房地產供應鏈中,作為債務人的核心房地產企業為作為債權人的中小企業背書,若進行融資的中小企業不能償還貸款,金融機構可以要求房地產企業承擔還款責任。

  (二)存貨質押融資模式

  存貨質押融資模式,又可稱為動產質押融資模式,簡單來說就是存在融資需求的中小企業將存貨或動產進行質押,向銀行等金融機構申請貸款的一種融資模式。在房地產供應鏈中,處于上游的材料、設備供應商通常會有數額大且較為穩定的庫存,這些企業可以通過存貨質押模式進行融資來緩解資金短缺的問題。

  (三)房地產企業建立下屬的金融平臺

  近些年來,隨著互聯網金融的發展,許多房地產企業提出了“房地產+互聯網+金融”概念,紛紛建立互聯網金融平臺,這些互聯網金融平臺以互聯網技術和信息通信技術為基礎,提供在線的金融服務。房地產企業成立的金融平臺,通過推出面向房地產業主以及其他潛在投資的供應鏈金融類的理財產品,將資金引入到供應鏈中,為供應鏈里的中小企業提供融資服務。在這種模式中,房地產企業主導了整個供應鏈金融的運作過程,利用下游業主方面的資源,幫助中小企業解決企業融資問題,有利于保持供應鏈的長期穩定發展。

  現階段已經有多家房地產企業推出了旗下的互聯網金融平臺,例如萬科集團入股鵬金所、碧桂園集團下屬的碧有信、金地集團旗下的家家盈、綠地集團旗下的綠地金服、恒大的恒大金服、新城集團成立的新城金服等。

  二、其他房地產供應鏈金融運作模式

  除了房地產企業直接參與供應鏈金融運作的模式外,房地產企業還可以通過與主導方合作間接地參與供應鏈金融,協助供應鏈金融的主導方了解融資企業的經營狀況及其所在供應鏈的整體情況。由于房地產供應鏈的特殊性,在房地產供應鏈金融運作模式中商業銀行主導的供應鏈金融運作模式最為常見,而物流企業主導和電子商務平臺主導的運作模式在房地產供應鏈中并不常見。

  商業銀行主導的房地產供應鏈金融模式,是指商業銀行為房地產供應鏈上存在融資需求的中小企業提供貸款。商業銀行通過與房地產企業以及供應鏈上的其他企業的合作過程中,獲取融資企業的相關信息,包括融資企業在供應鏈上真實的交易情況、核心企業的信用水平以及所在供應鏈整體情況。通過此情形,商業銀行能夠有效的降低由于銀行與融資企業間信息不對稱問題導致的各類風險。

  由于在房地產企業間接參與的運作模式中,房地產企業參與度較低且可以發揮的作用有限,因此,其參與熱情較低。在房地產企業主導的供應鏈金融運作模式中,房地產企業既是房地產供應鏈的核心企業,又是房地產供應鏈金融的主導者,能夠充分利用與融資企業合作過程中積累的信息資源,有效地降低供應鏈金融風險。此外,房地產企業不僅可以通過供應鏈金融解決其上游企業的融資問題,構建地產生態圈,提升房地產供應鏈整體水平,還可以實現產融結合,為房地產企業向金融業轉型提供途徑。

  三、案例分析

  深圳龍光控股集團有限公司(以下簡稱“深圳龍光”)是龍光集團旗下的一家房地產公司,作為我國知名的房地產企業,龍光地產榮獲2018年中國房地產百強企業第26位,連續8年躋身中國房地產百強。在供應鏈中,深圳龍光上游為材料供應商、建筑公司和設計公司,其下游則為中介服務、物業服務、裝修服務等公司以及顧客。對于深圳龍光,其可行的供應鏈金融融資方案主要有應收賬款融資和存貨質押融資兩種。

  (一)應收賬款融資

  截止到2017年末,公司應收賬款類資產規模達到了15.78億元,主要為公司應收分期款與應收關聯方與聯營合營企業。對于購房尾款的應收賬款融資,其業務流程圖如下:

  (二)存貨質押融資

  深圳龍光存貨類資產賬戶規模已達354.86億元,其存貨構成主要為已完工開發產品、在建開發產品、擬開發產品及原材料。存貨質押融資具體業務流程如下:

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